Η ΑΝΑΓΚΑΙΟΤΗΤΑ ΤΩΝ ΟΡΘΩΝ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ ΑΞΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

• Αγαπητοί επισκέπτες της ιστοσελίδας μου ,αποφάσισα να γράψω εδώ λίγα λόγια για την αναγκαιότητα μιας εκτίμησης ακινήτου από εξειδικευμένο και έμπειρο εκτιμητή γιατί πιστεύω , ότι σήμερα , με την υπάρχουσα διεθνή, αλλά κυρίως Ελλαδική οικονομική κρίση , είναι περισσότερο παρά ποτέ επιβεβλημένη η σωστή αποτίμηση της αξίας των ακινήτων μας και ότι σε τούτες τις δύσκολες ώρες , οι μόνοι που ωφελούνται ουσιαστικά από τα υποτιμημένα ακίνητα , είναι τα κερδοσκοπικά αρπακτικά , που διαθέτουν οικονομική ρευστότητα  και καρτερούν υπομονετικά , για να επωφεληθούν από τις οικονομικές μας δυσκολίες, αγοράζοντας , στην κυριολεξία , το ακίνητο μας για ένα κομμάτι ψωμί .
• Τα ακίνητα μας και κυρίως τα σπίτια μας και η γη μας , ήταν   πάντα ένα είδος ατομικού φετίχ, ήταν το καταστάλαγμα μακρόχρονων στερήσεων , προκειμένου να αποκτηθούν με θυσίες και σήμερα ,δυστυχώς με περισσή ευκολία, βγαίνουν στο σφυρί για καταναλωτικές μας υποχρεώσεις και υπερδανεισμό, στο μισό και παρακάτω, πολλές φορές, της πραγματικής τους αξίας.
• Όμως πως καθορίζονται οι αξίες των ακινήτων και μάλιστα οι πραγματικές ; Εδώ η απάντηση μου θα είναι αρκετά συβιλλική
• Θα έπρεπε να καθορίζονται από την συνδιαμόρφωση μιας υγιειούς κτηματαγοράς  , μιας ώριμης δηλαδή και χωρίς οικονομικούς εξαναγκασμούς πιάτσας αγοραπωλησιών ακινήτων  και ελάχιστα  έως και καθόλου από την ατομική μας βούληση για τεχνητή παρέμβαση και χειραγώγηση στην διαμόρφωση των τιμών αυτών . ( transparrency of markets )
• Το ότι θα έπρεπε να συμβαίνει αυτό , δεν σημαίνει όμως ότι γίνεται και στην πράξη . Οι δύο περίοδοι προσφοράς και ζήτησης ακινήτων που εναλλασσονται ημιτονοειδώς μεταξύ τους , δηλαδή από τις υπερεκτιμημένες φούσκες ακινήτων που αγοράζονται από πολλούς , στην μαύρη αγορά των υποεκτιμημένων ακινήτων που αγοράζονται από τους ολίγους , εναλλάσσονται πολύ γρήγορα , απότομα θα έλεγα μάλιστα , χωρίς να αφήνουν για μακρύ χρονικό διάστημα την ήρεμη και χωρίς εξαναγκασμούς περίοδο που αποτελεί και την ιδανική περίοδο για τις ορθές αποτιμήσεις στις αξίες των ακινήτων με ανάλογα εύλογα όρια στις δημιουργηθείσες υπεραξίες .
• Έτσι όμως , στις τόσο γρήγορες εναλλαγές αξιών ακινήτων , χωρίς μακρά περίοδο σταθερότητας ,  η βούληση του καθενός μας να πωλήσει το ακινητο του σε μια σχετικά καλή τιμή και για αυτόν και για τον αγοραστή , που θα  δημιουργήσει παράλληλα μια εύλογη αλλά όχι κερδοσκοπική υπεραξία , σε σχέση με την αρχική αγορά του ακινήτου η την αρχική του απόκτηση, μοιραία μηδενίζεται και γίνεται αντίθετα και άκρως επιζήμια για τον πωλητή, διότι τότε οι τιμές των πωλούμενων ακινήτων σε αυτό το άτυπο χρηματιστήριο αξιών , έχουν πέσει δραματικά , ευνοώντας την αθέμιτη κερδοσκοπία των ολίγων.
• Δεν είναι καθόλου τυχαίο το παράδειγμα, της πρώτης ελληνικής διακυβέρνησης, μετά τον Β  Παγκόσμιο Πόλεμο , όπου με νόμο επιστράφηκαν στους αρχικούς δικαιούχους, τα σπίτια που πούλησαν στην διάρκεια της Κατοχής σε μαυραγορίτες, για 2-3 τενεκέδες λάδι η για ένα-δυο κασσελάκια αποξηραμένα σύκα  η σταφίδες .
• Τότε, ορθά είχε θεωρηθεί από το Κράτος, ότι σε συνθήκες άκρατου εξαναγκασμού, με τίμημα την ίδια την ανάγκη για επιβίωση , αυτές οι αγοραπωλησίες ήταν και ανίσχυρες νομικά και ηθικά μη αποδεκτές .
•  Έτσι λοιπόν και σήμερα , εαν το ακίνητο μας , που έχει προηγουμένως αξιολογηθεί ορθά από έμπειρο , εξειδικευμένο εκτιμητή , με βάση την θέση του , τις δυνατότητες αξιοποίησης του , τα πρόσθετα αξεσουαρ που διαθέτει , τον αρχικό τρόπο κατασκευής του , τις μεταγενέστερες παρεμβάσεις και τα αρχικά πλεονεκτήματα  η και τα μειονεκτήματα του, που συνήθως βέβαια δεν τα βλέπουμε με ιδιαίτερο ρεαλισμό γιατί είναι δικό μας , θα είχε μια αξία Α με βάση την ώριμη-ήρεμη περίοδο κτηματαγοράς , σε περιόδους έντονης οικονομικής ύφεσης, όπως είναι η τωρινή, που σιγά σιγά διαμορφώνει και το καθεστώς μιας μαύρης αγοράς για πολλά αξιόλογα ακίνητα , το ακίνητο μας κινδυνεύει εαν δεν έχει τύχει ορθής αρχικής αξιολόγησης, να αποκτήσει βιαστικά , έπειτα από την παρότρυνση κάποιων μη "ειδικών εκτιμητών" που όμως κινούνται στον χώρο της κτηματαγοράς , μια τιμή γρήγορης πλην πολύ επιζήμιας μεταπώλησης , με αξία για το ακίνητο πολλές φορές και κάτω από το μισό του αρχικού Α , ειδικά δε κάθε φορά που θα συγκρίνεται με μια βάση δεδομένων άλλων υποεκτιμημένων ακινήτων, δηλαδή ακινήτων που αξιολογήθηκαν από κάποιους δήθεν "ειδικούς" στον χώρο της κτηματαγοράς, με όχι πάντα ανιδιοτελή κίνητρα.
• Όταν μάλιστα, μπαίνει ως μοναδικό κριτήριο η σύγκριση τιμών στα μεταγενέστερα προς πώληση, με εφάμιλλα υποεκτιμηθέντα παλαιότερα, που πουλήθηκαν στην αξία της άμεσης διάθεσης και όχι στην αγοραία, κυρίως λόγω οικονομικής δυσπραγείας των κατόχων τους,  αυτό έχει σαν συνέπεια να δημιουργείται ένα αλυσιδωτό ντόμινο πτώσης των τιμών των ακινήτων και οι κερδοσκόποι που γνωρίζουν ότι αν περιμένουν, θα βγουν πιο ωφελημένοι, να τρίβουν με ικανοποίηση τα χέρια τους.

• Με τον τρόπο που σας περιέγραψα , λειτουργούσαν βέβαια πάντα οι αγορές και του χρήματος αλλά και οι αγορές των ακίνητων που μεταφράζονται σε χρήμα. Όμως επαναλαμβάνω πως σήμερα η ώριμη-ήρεμη περίοδος για ορθές αποτιμήσεις αξιών με βάση το κριτήριο του μη εξαναγκασμού, στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας στένεψε επικίνδυνα , σχεδόν μηδενίστηκε , ευνοώντας αφάνταστα τις βουλιμικές τάσεις κερδοσκοπίας των ολίγων. 
• Έτσι βέβαια , σε μια πενταετία  η και δεκαετία πιθανόν και η χώρα μας θα έχει βγει από την σημερινή κρίση , οι αξίες των ακινήτων τότε θα επανέλθουν σε φυσιολογικές πρώτα και μετά ανοδικές τιμές κυνηγώντας τις τιμές φούσκες , αλλά εκείνη την περίοδο , πολλά ακίνητα θα έχουν ήδη αλλάξει χέρια και θα έχουν περιέλθει αντί "πινακίου φακής" στα χέρια των καιροφυλακτούντων κερδοσκόπων.

• Συμπέρασμα : Μην υποκύπτετε στην εύκολη λύση του να διαχειριστεί την αξία του ακινήτου σας ένας μη ειδικός εκτιμητής , που δεν θα έχει επαρκείς γνώσεις στον τομέα την εκτιμήσης αξιών ακινήτων . Επιπροσθέτως , αυτός που θα εκτιμήσει την αξία ενός ακινήτου , δεν θα πρέπει ποτέ να μπαίνει στο ηθικό δίλημα της ταυτόχρονης αποτίμησης της αγοραίας η και της εύλογης αξίας του ακινήτου , όταν θα προσδοκά να πληρωθεί επιπλέον, για μια σειρά άλλων υπηρεσιών που έχουν να κάνουν με το αυτό ακίνητο , και από τον πωλητή , αλλά και από τον υποψήφιο αγοραστή , που όμως και αυτός με την σειρά του , έχει ως σκοπό να κατεβάσει και όχι να ανεβάσει το τίμημα της αγοραπωλησίας . Τα τρία ανωτέρω δεδομένα ( ανώτερη κατά το δυνατόν τιμή , αγοραία τιμή και κατώτερη κατά το δυνατόν τιμή ) βρίσκονται σε μία άτυπη συγκρουσιακή σχέση και δεοντολογικά δεν θα πρέπει να ελέγχονται-προσδιορίζονται ταυτόχρονα από έναν και τον αυτό φορέα ( φυσικό η νομικό πρόσωπο ) γιατί τότε αποτελούν εμπόδιο στην ελεύθερη αγορά και τον ελεύθερο ανταγωνισμό.
• Αντίθετα όμως ο εκτιμητικός φορέας που οφείλει να είναι ανεξάρτητος και αμερόληπτος στην αξιολόγηση και δεν ενδιαφέρεται για το πόσο θα πωληθεί τελικά το ακίνητο - δηλαδή πάνω η κάτω από την αγοραία αξία της εκτίμησης , θα προσπαθήσει να εκτιμήσει ορθολογικά και με βάση την πιο διάφανη εικόνα τιμών (εφάμιλλης κατηγορίας) , την αξία του δικού σας ακινήτου .
• Κάποια γραφεία στον χώρο της κτηματαγοράς ( ευτυχώς ακόμα περιορισμένα στον αριθμό ) που δεν διαθέτουν μάλιστα στο δυναμικό τους εξειδικευμένους εκτιμητές , και με ελλειπείς έως και μηδενικές γνώσεις στον τομέα αξιολόγησης ακινήτων , επιβάλλουν στην αγορά ακινήτων , μέσω των δικών τους " εκτιμήσεων " , χαμηλές η και εξευτελιστικές τιμές , σε πωλήσεις κυρίως μεταχειρισμένων ακινήτων . Αυτό είναι πέρα και έξω από τους κανόνες δεοντολογίας του σωστού εκτιμητή , αφού ο στόχος μιας εκτίμησης αξίας ακινήτου είναι η όσο το δυνατόν ορθότερη και "ανιδιοτελής" αποτίμηση και τίποτε άλλο πέραν αυτού .

• Εαν τέλος , ο υποψήφιος πωλητής γνωρίζει την ορθή αγοραία αξία του ακινήτου του , δηλαδή το πόσο θα ήταν λογικό να πωληθεί χωρίς συνθήκες εξαναγκασμού στην βέλτιστη χρήση , τότε θα αποφασίζε ορθότερα εκείνος και όχι οποιοσδήποτε άλλος, για την τιμή αρχικής διαπραγμάτευσης πώλησης του ακινήτου του και θα έπραττε ανάλογα με τις οικονομικές του συνθήκες , κρατώντας πιθανόν σταθερή την τιμή για ένα διάστημα η μειώνοντας ανάλογα μετά το ζητούμενο τίμημα .
•  Εαν με ανάλογο τρόπο, όλοι όσοι αγοράζουν η πωλούν ακίνητα , εμπιστεύονταν μόνο υπεύθυνους και έμπειρους εξειδικευμένους εκτιμητές  , τότε σε όλη την κτηματαγορά θα λειτουργούσε παράλληλα και συμπληρωματικά μια ανεξάρτητη εκτιμητική συνδρομή, μη εμπλεκόμενη με την καθεαυτή αγοραπωλησία και θα υπήρχε ένας σοβαρός τοίχος προστασίας για τον αγοραστή αλλά και τον πωλητή .

Εσείς και μόνο εσείς θα αποφασίσετε τελικά για την τύχη του ακινήτου σας.