Σήμερα που η αγορά νεόδμητων ακινήτων είναι υποτονική και απαγορευτική λόγω της υψηλής φορολογίας της ακίνητης περιουσίας, αλλά και λόγω της περιορισμένης δανειοδότησης από τα Τραπεζοπιστωτικά ιδρύματα, μια νέα τάση εμφανίζεται στον χώρο των κατασκευών κατοικιών. Όχι η εξ υπαρχής κατασκευή τους, αλλά η ριζική ανακαίνιση παλαιών κατοικιών. Αυτή η νέα τάση έχει πολλά πλεονεκτήματα αλλά έχει και μειονεκτήματα. Ας τα δούμε όλα αυτά λίγο πιο αναλυτικά :

Τι μπορεί λοιπόν να περιλαμβάνει μια ριζική ανακαίνιση σε μια παλαιά κατοικία ;

Μπορεί να περιλαμβάνει ανάλογα με την έκταση της ανακαίνισης, σχεδόν όλες τις οικοδομικές εργασίες, εκτός από τον φέροντα σκελετό που ήδη θα υπάρχει, τις τοιχοποιίες διαμερισμάτωσης (εσωτερικές και εξωτερικές) που επίσης θα υπάρχουν και τα επιχρίσματα (σοβάδες). Ακόμα όμως και στις υπάρχουσες εσωτερικές τοιχοποιίες, μπορούν να γίνουν κάποιες επι μέρους καθαιρέσεις η νέες χωροθετήσεις, πάντα με ιδιαίτερη προσοχή και πάντα υπό προυποθέσεις (ήτοι να μην γίνονται καθαιρέσεις σε μεσοτοιχίες , να μην είναι φέροντες οι καθαιρούμενοι τοίχοι , να μην αποτελούν υποστηρικτικά στοιχεία σε εσωτερικές πλάκες, πατάρια, σοφίτες κλπ). Για όλες τις καθαιρέσεις που θα πραγματοποιηθούν, θα πρέπει να υπάρχει έγκυρη γνωμοδότηση διπλωματούχου πολιτικού μηχανικού και μετά από εξονυχιστικό και επιτόπιο έλεγχο των υπαρχόντων ξυλοτύπων και σε σύγκριση με την υφιστάμενη κατάσταση.

Ενδεικτικές εργασίες ανακαινίσεων είναι : Νέα κουφώματα εξωτερικά και εσωτερικά, νέα δάπεδα, νέα ηλεκτρολογικά, νέα υδραυλικά, νέα ερμάρια και πάγκοι κουζίνας, νέα ερμάρια υπνοδωματίων, νέα είδη υγιεινής, επίτοιχα πλακάκια, νέο σύστημα θέρμανσης , εξωτερική θερμομόνωση με θερμοπροσόψεις στους εξωτερικούς τοίχους και μόνωση στην οροφή της κατοικίας (στο δώμα δηλαδή αν είναι τελευταίος ο όροφος) κλπ.

Οι εργασίες ανακαινίσεων είναι πιο κοστοβόρες από την εξ υπαρχής κατασκευή η πιο οικονομικές και γιατί ;

Η απάντηση είναι σύνθετη. Εξαρτάται από τον βαθμό δυσκολίας, από το μέτωπο των εργασιών με μετρήσιμες επιφάνειες η αντίστοιχα από τον περιορισμό της έκτασης των σποραδικών και μη μετρήσιμων μερεμετιών. Μια γενική αρχή πάντως λέει, ότι τα μερεμέτια είναι συνήθως αρκετά ακριβότερα από τις εργασίες με μετρήσιμες επιφάνειες και με μεγαλύτερο μέτωπο. Τα τελευταία όμως χρόνια η πείρα έχει αποδείξει, ότι τελικά και στα μερεμέτια μπορούν τα κοστολόγια τους να είναι ιδιαίτερα χαμηλά, ιδίως όταν  αυτά εκτελούνται ως ομοειδείς εργασίες από το ίδιο συνεργείο, με γνώσεις σε περισσότερα από ένα οικοδομικά αντικείμενα (πχ κτισίματα, επιχρίσματα, τοπικές καθαιρέσεις)

Σε ποια επίπεδα μπορεί να κυμανθεί το κόστος μιας ανακαίνισης ανά μ2 κατοικίας ;

Πάλι η απάντηση είναι σύνθετη. Αν η ανακαίνιση είναι ριζική και περιλαμβάνει όλες η τις περισσότερες από τις εργασίες που ανέφερα πιο πάνω, το συνολικό κόστος υλικών και εργασιών μπορεί να κυμανθεί στα 400€ έως 450€ ανά μ2 και σε αυτό να προστεθούν μετά και κάποιες ελάχιστες ασφαλιστικές εισφορές για τα ένσημα εργατοτεχνιτών στο ΙΚΑ. Αν πάλι η ανακαίνιση είναι μερική και όχι ριζική, το κόστος αυτό (υλικών και εργασίας) μπορεί να πέσει και κάτω από τα 200 €/μ2, όπου πάλι αναλογικά θα πρέπει να προστεθούν κάποιες ασφαλιστικές εισφορές ΙΚΑ. Ασφαλώς η ποιότητα και οι τιμές υλικών όπως : των πλακιδίων, των ερμαρίων, των κουφωμάτων, του συστήματος θέρμανσης κλπ, επηρεάζει αναλογικά και το τελικό κόστος ανακάνισης ανά μ2 κατοικίας. Σε κάθε περίπτωση πάντως, όσο πιο μεγάλη είναι η επιφάνεια μιας υπό ανακαίνιση κατοικίας, τόσο πέφτει το τελικό κόστος ανά μ2 , ήτοι σε ριζικές ανακαινίσεις μεγάλων κατοικιών, λειτουργεί με απόλυτη επιτυχία η αναλογία της κλίμακας του έργου, που μειώνει τα τελικά κόστη.

Γιατί σήμερα αποτελεί οικονομικό πλεονέκτημα να ανακαινίσεις ριζικά μια παλαιά κατοικία, σε σχέση με το παρελθόν, αλλά και σε σχέση με την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος ;

Η απάντηση δίνεται σε συνάρτηση με το κόστος του τελικού προϊόντος που παίρνει ο πελάτης και πάντα σε σχέση με τις δύο ως άνω επιλογές. Στην περίπτωση που κάποιος αγοράζει ένα έτοιμο νεόδμητο διαμέρισμα, θα πρέπει να έχει υπόψη του ότι στο 90% εξ αυτών, θα υπάρξουν με την μεταβίβαση, τακτοποιημένες υπερβάσεις αυθαιρεσιών (πχ κλειστοί ημιυπαίθριοι) για 30 η 40 έτη (δηλαδή για πεπερασμένο χρονικό διάστημα) και ανάλογα με τους νόμους που υπήχθησαν τα ακίνητα αυτά (ήτοι οι Ν.3843, Ν.4014, Ν.4178). Σε κάθε περίπτωση τα νεόδμητα διαμερίσματα υπερτερούν σε σχέση με τα παλαιά, κυρίως σε ότι αφορά τον νεώτερο και με μεγαλύτερη αντοχή φέροντα σκελετό, στην πιο σύγχρονη αρχιτεκτονική με μεγαλύτερους εξώστες, στην πολυμορφία της κάτοψης και του κτιρίου , στις νεώτερες υποδομές των σωληνώσεων σε θέρμανση, υδραυλικά και ηλεκτρολογικά αλλά και σε αρκετές ακόμα παραμέτρους (εξασφάλιση στάθμευσης, υποχρεωτικός ανελκυστήρας , υπόγεια αποθήκη κλπ). Για να γίνουν οι εφάμιλλες με ένα νεόδμητο, βελτιώσεις σε μια παλαιά κατοικία, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης της να γνωρίζει ότι αυτή θα σκαφτεί σε τοίχους και δάπεδα σε μεγάλη έκταση, για να χωνευτούν οι νέες σωληνώσεις και ότι πρακτικά οι παλαιές εγκαταστάσεις σωληνώσεων, θα ακυρωθούν μετά την δημιουργία των νέων δικτύων υποδομών. Όμως δεν θα πρέπει να μας διαφεύγει, ότι οι περισσότερες νεόδμητες κατοικίες έχουν ολοκληρωθεί μέχρι το 2011-2012 , άρα διανύουν ήδη τον τρίτο χρόνο αχρησίας τους και παρά την πτώση των τιμών τους και την οικονομική δυσκολία που έχουν περιέλθει οι κατασκευαστές , τα κόστη ανά μ2 αγοράς των νεόδμητων, δεν έχουν πέσει σε καμμία περίπτωση κάτω από 1.150 € έως 1.200 € ανά μ2, σε οποιαδήποτε περιοχή της χώρας.

Αντίθετα οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων, ήτοι ηλικίας 35 έως 40 ετών, είναι σήμερα πολύ χαμηλές και συνήθως στα παλαιά διαμερίσματα δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες (λόγω πρόσθετης δόμησης η αλλαγή χρήσης) εξαιτίας κυρίως των πολεοδομικών ελέγχων που γίνονταν, πριν την ηλεκτροδότηση ενός ακινήτου και για όλη την περίοδο προ του 1995. Συνεπώς, ένα ακίνητο 35 έως 40 ετών που δύναται να αγοραστεί ως έχει, με  500 € έως 600 € ανά μ2 σήμερα, δύναται να υποστεί ριζική ανακαίνιση με άλλα 500 €/ μ2, συμπεριλαμβάνοντας και τις ασφαλιστικές εισφορές ΙΚΑ και να αποκτήσει τελικά μια προσθετική αξία μεταπώλησης 300 € έως 400 € ανά μ2 , αναλόγως πολυτέλειας λειτουργικότητας και θέσης, μιας και το ακίνητο γίνεται με την ανακαίνιση σχεδόν καινούργιο (πλην σκελετού και υποδομών). Υπάρχουν μάλιστα και περιπτώσεις που εφόσον γίνουν και πλήρεις αλλαγές υποδομών σε σωληνώσεις και στατικές ενισχύσεις, το παλαιό ανακαινισθέν ακίνητο να καθίσταται πλήρως συγκρίσιμο με το νεόδμητο. Το πλεονέκτημα αυτό γίνεται ακόμα μεγαλύτερο όταν η παλαιά κατοικία δεν αγοράζεται , αλλά είναι ιδιόκτητη. Σε αυτή την περίπτωση με την κατάλληλη ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση του ακινήτου μπορούν να εξοικονομηθούν και έως 15.000 € συνολικά από επιδότηση και χαμηλότοκη δανειοδότηση από το Πρόγραμμα ¨" Εξοικονομώ κατ' Οίκον " ( Το συγκεκριμμένο πρόγραμμα υπόκειται και σε πρόσθετα εισοδηματικά κριτήρια των ιδιοκτητών ενός ακινήτου, για να είναι εφικτή και η δικαιότερη κατανομή των κονδυλίων ΕΣΠΑ για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων ). Το πλεονέκτημα δε αυτής της πριμοδότησης, πρέπει να τονιστεί ότι δεν το έχουν τα νεόδμητα διαμερίσματα. Ένα ακόμη πλεονέκτημα είναι, ότι ενώ σε ένα νεόδμητο διαμέρισμα δεν επιλέγεις την αρχιτεκτονική λύση, γιατί αυτή έχει ήδη δοθεί από τον κατασκευαστή, στην ριζική ανακαίνιση, μπορείς να κάνεις ακόμη και πλήρη αναδιάταξη χώρων, αφού ουσιαστικά σχεδόν αναλλοίωτο, παραμένει μόνο το εξωτερικό περίβλημα του κτιρίου. Οι σημερινές μάλιστα ευνοϊκές διαδικασίες αδειοδοτήσεων οικοδομικών εργασιών ( ήτοι με 48ωρη προειδοποίηση σε Πολεοδομία και Αστυνομικό Τμήμα η με άδεια εργασιών μικρής κλίμακας ) επιτρέπουν την γρήγορη έναρξη των οικοδομικών εργασιών και την γρήγορη ολοκλήρωση τους.